מה באמת עשו מחירי הדיור? חכו לנתון המבלבל של מחר

במשרד האוצר מדגישים את הירידה השנתית במחירי הדירות ובמקומות אחרים מדגישים דווקא את העלייה בחודשים האחרונים.כולם צודקים, והשאלה הגדולה היא מה יהיה הלאה.אבל עד שהיקף העסקאות לא יחזור לעלות ועד שפיצול האישיות הקשה של הענף (דירות מוזלות לצד דירות במחיר רגיל) לא ייפתר, חייבים להודות שקשה לדעת מה באמת קורה למחירי הדירות בישראל, ואת הנתונים היבשים מחליפה בעיקר הפסיכולוגיה

מה באמת עשו מחירי הדיור? חכו לנתון המבלבל של מחר

אולי יעניין אותך גם

אין תוצאה
אין תוצאה
ביום ו' פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתוני מדד המחירים לצרכן ולצידו גם מדד מחירי הדירות הארצי, מדד מחירי הדירות המחוזי וגם מדד הדירות החדשות. רגע אחרי הפרסום היה אפשר לראות את שלל הכותרות שחלקן הבליטו את העלייה החודשית במחירי הדירות (0.3%), חלקן את הירידה השנתית במחירי הדירות (0.5%) וחלקן את העלייה במחירי הדירות במחוז תל אביב (0.5%).

הנתונים האלו הגיעו אחרי שביום ד' פורסמה סקירה רבעונית של אגף הכלכלן הראשי באוצר (המשך ירידה בהיקף העסקאות, ירידה ברכישות המשקיעים וגם ירידת מחיר בצפון תל אביב על פי מדד המשתמש בשיטה אחרת מזו של הלמ"ס) ואחרי שביום ה' פורסמה הלמ"ס נתונים אודות מכירת דירות חדשות (עליה בהשוואה לחודש הקודם, ירידה בהשוואה לחודש המקביל ועליה במלאי הדירות שטרם נמכרו).שלושה ימים, שלוש סקירות שונות, ובליל נתונים אחד גדול המתייחס לענף הנדל"ן למגורים. זה עוד לא הסוף אגב, מחר (ב') צפויה הלמ"ס לפרסם גם את נתוני התחלות הבנייה לרבעון השני של השנה, כך שהחגיגה עוד לא נגמרה.

המטרה של פרסום מדד, פרסום סקירה או פרסום של נתונים אודות ענף מסוים היא אחת - לאפשר לבעלי המקצוע וגם לציבור הרחב להבין מה המגמות, לאן נושבת הרוח וברמה הפשוטה ביותר - מה קורה למחירי הדירות. אבל שפע הנתונים שפורסם בשבוע שעבר עושה בדיוק את הדבר ההפוך. הוא מכניס את השוק לאי וודאות גדולה יותר. למה? כי יש יותר מידיי מדדים ונתונים ופחות מידיי שקיפות בנתונים.

רבות כבר נכתב על אי הדיוקים במדדים השונים, אבל בימים בהם שיעור העסקאות נמוך (מתחילת 2017 ענף הנדל"ן שובר שיאים במספר העסקאות הנמוך) כל סטטיסטיקה הופכת בעייתית יותר. ככל שהיקף העסקאות נמוך, כל עסקה חריגה הופכת למשמעותית הרבה יותר. וכשמנסים להבין לאן באמת נושבת הרוח, כל צד (שלכל צד האינטרס שלו כמובן) דוחף לכיוון שלו, וחלק מהנתונים אף סותרים אחד את השני.הנה דוגמא קטנה. בסקירת האוצר החליטו באופן נדיר להתייחס למחירי הדירות בתל אביב וזאת למרות שהיה זה שר האוצר שקבע שרק גוף אחד ידווח על שונות במחירי הדירות והוא הלמ"ס. ההתייחסות של האוצר נגעה במדד מקביל לזה שהלמ"ס עושה בו שימוש (מדד קייס שילר שסופר רק דירות בהן נעשו עסקאות חוזרות באותו הנכס) וקבעה כי מחירי הדירות בצפון תל אביב בירידה מאז תחילת 2017, לא סתם ירידה, בשיעור של כ-9%, וברבעון השני ירידה בשיעור 1.1%. ומה אומרים בלמ"ס באותו הזמן? שמחירי הדירות במחוז תל אביב דווקא עלו. אז נכון, יכול להיות ששני הצדדים צודקים. כי הרי דין צפון תל אביב (אזור מוגדר מאוד) ומחוז תל אביב (אזור גדול הרבה יותר), אבל למה לבלבל את הציבור? נזכיר שוב שמיעוט העסקאות עשוי להטות כל מדד, עם דגש על מדד קייס שילר משום שהוא זקוק לשתי עסקאות שנעשו באותו הנכס.

ענף הנדל"ן, הקבלנים, היזמים וגם המוכרים והקונים מושפעים רבות מהלך הרוח של הציבור ומהציפיות לירידה או עליה במחירים. שפע של נתונים על פניו הוא דבר טוב, אבל כשמתחילים להתפזר לשיטות שונות, והציבור מקבל נתונים שונים ולעיתים כאמור כאלו הסותרים אחד את השני, יש כאן בעיה. גם שילוב הדירות המוזלות של מחיר למשתכן, מה שיצר למעשה שני שווקים שונים, לא מוסיף לוודאות והדוגמא הטובה ביותר לכך היא מדד הדירות החדשות. כבר ארבע חודשים ששיעור הדירות המוזלות בקרב הדירות החדשות שנמכרות הוא גבוה מאוד (בין כ-32% ל-26% מכלל הדירות החדשות שנמכרו) אבל בכל אחד מהחודשים הללו המדד מעיד על עלייה במחיר הדירות החדשות.

בשורה התחתונה קשה מאוד להבין לאן נושבת הרוח כי ענף הנדל"ן למגורים בישראל סובל מפיצול אישיות קשה (דירות חדשות למכירה בשוק חופשי, דירות חדשות מוזלות למכירה ודירות יד שנייה למכירה) ומאנמיה קשה (מיעוט עסקאות כולל מאז תחילת 2017). מדד המחירים הארצי מגמגם ובכל משרד מכירות מודים שקשה למכור אבל מקווים שזה רק זמני. במשרד האוצר מדגישים את הירידה השנתית במחירי הדירות ובמקומות אחרים מדגישים דווקא את העלייה בחודשים האחרונים. כולם צודקים, והשאלה הגדולה היא מה יהיה הלאה. אבל עד שהיקף העסקאות לא יחזור לעלות ועד שפיצול האישיות הקשה של הענף לא ייפתר, חייבים להודות שקשה לדעת מה באמת קורה למחירי הדירות בישראל, ואת הנתונים היבשים מחליפה בעיקר הפסיכולוגיה.

הכי נצפות

אין תוצאה