יותר בנייה בתמ"א 38? "העיריות מתנגדות"

ועדת הרפורמות של הכנסת צפויה לאשר היום הצעה להגדלת שטחי הבנייה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, אבל היזמים טוענים שמדובר במהלך מסורבל שלא יצלח. "זה יהיה פתרון רלוונטי רק לערי הפריפריה"

יותר בנייה בתמ

 

הממשלה מקדמת, היזמים חוששים: ועדת הרפורמות של הכנסת, המקדמת את הרשות להתחדשות עירונית שמטרתה להרחיב את מספר התוכניות בתחום זה, צפויה לאשר היום (ג') את הצעת שר האוצר להגדיל את שטחי הבנייה במיזמי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ופינוי-בינוי. ואולם, יזמים טוענים כי הצעה זו עלולה לסרבל עוד יותר את הבירוקרטיה הסבוכה גם כך בוועדות התכנון.
תקנת "הקלות שבס", ע"ש שמעון שבס - מנכ"ל משרד רה"מ בתקופת כהונתו השנייה של יצחק רבין ז"ל, מאפשרת לקבלנים לבנות 20% יותר דירות מהמספר המירבי המותר להם לבנייה על מגרש. המטרה היא להגדיל את היצע הדיור לצד הגדלת הרווח היזמי. ההצעה שהוכנה אתמול לקריאה שנייה ושלישית מאפשרת לקדם את ההקלה בשיעור זה גם בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי בקרקעות פרטיות (לא של המדינה).

על פניו, מדובר בתוכנית שאמורה לעודד את היזמים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר נועדו הן לחזק מבנים מפני רעידות אדמה והן לשדרג שכונות ישנות ומוזנחות. גם מנכ"ל התאחדות בוני הארץ (הקבלנים), אליאב בן שמעון, מרוצה מהמהלך. "מדובר בצעד נכון שאמור להגדיל את שטחי הבנייה למגורים ב-20% לצורך הגדלת מספר הדירות בשיעור של 30%", הוא מסביר.

עם זאת, בן שמעון מטיל ספק בהתגייסותן של הרשויות המקומיות. "המהלך עלול להיכשל בגלל ראשי הערים", הוא אומר. לדבריו, עברו יותר מ-20 שנה מאז שנכנס תיקון שבס לתוקפו, אך לטענתו "ראשי הרשויות המקומיות מאשרים תוספת זו בהיקפים זניחים בלבד. הממשלה מבקשת להבטיח פרס נאה של תוספת הכנסות לרשויות שיאשרו תוספת דירות, אך הימנעותה מיצירת קנס נגד ראשי הערים שיתעלמו מהתיקון, עלולה לגרום לכישלון התוכנית".
"התנגדויות מקיר לקיר מצד הרשויות המקומיות"
ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום, חושש גם הוא ומפרט: "לפי הצעת החוק, ניתן יהיה לאשר הקלות במספר יחידות הדיור, מספר הקומות או קווי הבניין - רק אם התוכנית שקבעה את המגבלות נכנסה לתוקף לפני ינואר 2011, כלומר מעל 5 שנים. המשמעות היא שרק מי שמחזיק בקרקע עם תוכנית היסטורית ייהנה ממנה, ואני לא מכיר הרבה יזמים שיש להם קרקעות עם תוכנית מאושרת למעלה מ-5 שנים שטרם יצאה לפועל".

פרידמן אף מתייחס לעובדה שכל עוד מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית - מדובר בקרקעות של אנשים פרטיים ולא בקרקעות המדינה. "אני מניח שכעת בעסקאות במזומן מול בעלי קרקע פרטיים, יבקשו בעלי הקרקע לגלם את שווי הפוטנציאל של ההקלה הכמותית העתידית (למרות שהיא לא מובטחת), והדבר יקשה עלינו לסגור עסקאות אלו".

באשר לעסקאות קומבינציה, במסגרתן בעל קרקע פרטית מקבל מהיזם אחוז מסוים מיחידות הדיור, צופה גם הוא עיכובים מצד העיריות. "בעלי הקרקע ידרשו מאיתנו היזמים לפעול למימוש הפוטנציאל של התוספת, ואנחנו ניאלץ לפעול מול הרשויות כדי לקבל את הקלת השבס. ככל שהבקשה להקלה תידחה על ידי הוועדה המקומית, בעלי הקרקע יאלצו אותנו להגיש עררים לוועדות הערר; ולחילופין יהיה עלינו לתכנן ולהגיש בקשות חדשות להיתרים. הסכמי הקומבינציה יהפכו למסובכים יותר. במקום להתיר את סבך הבירוקרטיה, הדבר יוסיף סרבול נוסף בסבך הקיים".

זאת ועוד, מזהיר פרידמן כי "ממה ששמענו היום בדיון בכנסת, מצד הרשויות ישנה התנגדות מקיר לקיר. הבעיה כעת שעד שיחוקק החוק החדש, אני מאמין שתהיה עצירה בתהליכים שכבר מתקדמים היום. למה שיזם או בעל קרקע יקדם פרויקט על קרקע בבעלותו שעליו חלה תוכנית תקפה למעלה מ-5 שנים אם יכול להיות שבעוד כמה חודשים יוכל לבקש בגינו הקלות? בדיוק כפי שכאשר מכריזים בתחילת השבוע שמחיר הדלק ירד בשבת, בכל השבוע אף אחד לא נכנס לתחנה לתדלק".
"עד שהתוכנית תאושר - הכל עומד במקום"
גם שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מתייחס לבעלי הקרקע, שלטענתו ירצו לראות אם הנכס שלהם שווה פתאום יותר - מה שעלול להוביל לעיכוב בהתחלות הבנייה. "אחת הדילמות היא אם להמתין עוד קצת ולקבל אולי תוספת של 20% בזכויות הבנייה, או להגיש תוכניות מתקדמות לאישור הוועדות ולוותר על התוספת".

הוא מודה כי "התוכנית הזו טובה למדינה וליזמים - מצד אחד, המדינה מצליחה להגדיל את ההיצע בבת אחת; ומצד שני אנחנו היזמים זוכים לעוד יחידת דיור על כל פרויקט". אבל בינתיים, הוא אומר, עד שהתוכנית תאושר - הכל עומד במקום". גם לנצ'נר מתייחס לעסקאות קומבינציה עם בעלי קרקעות פרטיים. "כל העסקאות די תקועות", הוא מספר, "הממשלה חייבת לקדם את הנושא במהרה כדי לפתור את אי-הוודאות הזו".

ליאור ברדוגו, מנכ"ל פרי נדל"ן מקבוצת אלדד פרי, חושש גם הוא מפני התנגדויות של הרשויות המקומיות - בעיקר הערים החזקות והמבוקשות למגורים. להערכתו, התיקון יהווה פתרון רלוונטי רק בערי הפריפריה. "בתל-אביב או אפילו מודיעין הרשויות לא מאפשרות שבס בפרוטוקול, ומה שנותר הוא לתת את התוספות לערים חלשות - דבר שינציח את האוכלוסייה החלשה או ימשוך את המשקיעים".
לדברי עו"ד מירי דונין, בעלי משרד עוה"ד מרים דונין שוב העוסק בנדל"ן, "הגדלת הזכויות באופן גלובלי היא פשוט לא הגיונית". לדבריה, "יש מקומות שלא יכולים לשאת את הגדלת הזכויות. למשל, אחת הטענות הגדולות נגד תמ"א 38 היא שאין לה ראייה תכנונית, וכך גם כאן. אם יתכננו תוכניות בלוח זמנים ראוי, והוועדות יעבדו נכון, לא נצטרך את כל פתרונות התלאי הללו. אני בעד יזמות והגדלת צפיפות איפה שמתאים. אנשים צריכים גם איכות חיים, וצריכים לספק להם גם בתי ספר ופארקים ותרבות, ולא רואים את זה בתכנונים".
ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, מביע חשש מכך שהגדלת זכויות הבנייה יוביל להגדלת דירות היוקרה, במקום למהלך של הגדלת דיור למשתכן ודיור מוזל לתושבי העיר, לזכאים לדיירי הדיור הציבורי. "משאב הקרקע הוא משאב יקר. תוספת הזכויות בתוכניות קיימות היא יקרת ערך, אך באמצעות תוכנית נכונה ניתן להפוך אותה למשלימה. ראשי הערים רוצים לייצר דיור בר-השגה וזהו כלי שיכול להוות עבורם פתרון, על ידי התניית תוספת הזכויות ליצירת דיור מוזל על פי צרכי העיר".